既有建筑改造設計應以既有建筑合規合法為前置條件，即改造前應有能證明既有建筑合法合規的“身份證”文件，包括房屋產(chǎn)權證明材料、完成工程竣工驗收證明材料以及完成工程消防驗收的證明材料之一。

對于建成時(shí)間過(guò)久、缺少相關(guān)能證明既有建筑合法合規的“身份證”文件的既有建筑，可由建設單位組織開(kāi)展綜合消防安全和結構安全的檢測鑒定和評估工作，并提供由消防技術(shù)服務(wù)機構、相關(guān)檢測單位、設計單位認可的評估報告作為既有建筑改造項目設計的前置性文件。

既有建筑改造設計應執行的規范在現行的國家標準中并無(wú)明確的規定，僅在各通用規范前言“關(guān)于規范實(shí)施”中有所提及，要求如下：“對于既有建筑改造項目（指不改變現有使用功能），當條件不具備、執行現行規范確有困難時(shí)，應不低于原建造時(shí)的標準”。

結合多年的設計和施工圖審查經(jīng)驗，筆者認為既有建筑改造設計應執行的規范情況如下：

一是既有建筑改造項目不改變使用功能時(shí)，條件不具備、執行現行規范確有困難的，應不低于原建造時(shí)的標準并符合以下要求：

（1）執行依據不得低于原建造時(shí)的標準，并盡量按現行規范完善設計。

（2）改造后的既有建筑不得降低原建筑的防火性能。

（3）條件不具備、執行現行規范確有困難主要指按現行規范改造對現有建筑的結構安全性造成不利影響且難以加固，則設備用房不能改變位置以及各地地方標準（設計指南）中明確的其他情況。

二是既有建筑改造項目改變使用功能時(shí)，應執行現行規范，并需要考慮以下因素：

（1）使用功能是否改變應以一棟建筑的整體功能進(jìn)行判斷。

（2）新增加的功能區域若作為原建筑整體使用功能的輔助服務(wù)用房，則不認定為改變整棟建筑的使用功能，如在一棟辦公建筑中增加僅為該辦公樓服務(wù)的“員工餐廳、廚房”，在大型和中型商店中增加為商店服務(wù)的“商品維修用房、辦公業(yè)務(wù)用房”等情況。

既有建筑改造項目設計在施工圖審查中除遵循以上思路外，還需要根據項目實(shí)際情況并結合設計原理特別是消防設計原理進(jìn)行靈活處理、綜合考慮。以下為筆者在實(shí)際工作遇到的既有項目改造典型實(shí)例：

案例一為2014年建成的某個(gè)養老服務(wù)中心項目，于2021年進(jìn)行既有建筑裝飾裝修改造設計，包括一棟消防水泵房（地下一層）和一棟養老服務(wù)中心（地上八層、二類(lèi)高層公共建筑）兩棟建筑單體。經(jīng)審查，存在配套消防水泵房建筑（地下一層）樓梯間采用開(kāi)敞樓梯間、養老服務(wù)中心各層未設置消防救援口等消防安全問(wèn)題，審查后對以上問(wèn)題進(jìn)行設計完善修改，對地下室樓梯間按封閉樓梯間進(jìn)行改造設計、地上建筑沿消防車(chē)道一側補充設置符合現行標準要求的消防救援口，如圖1–圖4所示。

圖1 地下一層消防水泵房未設置封閉樓梯間（審查前）

案例二為2004年建成的某地酒店，于2022年進(jìn)行既有建筑裝飾裝修和品質(zhì)提升改造設計。酒店為建筑消防高度不超32米的二類(lèi)高層建筑（地上九層），經(jīng)審查存在樓梯間和疏散走道采用燃燒性能等級達不到A級的乳膠漆（延續原酒店裝修材料類(lèi)型）和未考慮無(wú)障礙設計等情況，以上雖不違反原建造時(shí)的標準，但根據該建筑的實(shí)際情況，存在按現行規格進(jìn)行設計的條件。審查后，對以上問(wèn)題進(jìn)行設計完善修改，包括修改頂棚裝修材料（采用燃燒性能等級為A級的無(wú)機涂料）、增設無(wú)障礙設置（無(wú)障礙出入口、無(wú)障礙通道、無(wú)障礙衛生間和無(wú)障礙客房等），如圖5–圖8所示。

圖5 疏散走道和樓梯間延續原酒店裝修材料類(lèi)型（審查前）

圖6 審查通過(guò)的設計文件（審查后）

案例三為1995年建成的某座銀行宿舍樓，于2022年進(jìn)行整體改變使用功能的改造設計。經(jīng)當地規劃主管部門(mén)核實(shí)批準，該建筑使用功能由宿舍更改為辦公樓，改造后建筑分類(lèi)為建筑消防高度不超24米的多層公共建筑（地上四層）。改造設計按報審時(shí)的現行標準進(jìn)行設計審查，經(jīng)審查，存在疏散門(mén)凈高不足2.1米、原建筑僅設置一部疏散樓梯等消防問(wèn)題。審查后，對以上問(wèn)題進(jìn)行設計完善修改，包括增加一部外掛室外疏散鋼樓梯作為第二安全出口、增加疏散門(mén)的門(mén)洞高度確保疏散門(mén)凈高不小于2.1米，如圖9所示。

案例四為2008年建成的某煙葉收購站的收購用房，于2021年進(jìn)行整體改變使用功能的改造。經(jīng)當地規劃主管部門(mén)核實(shí)批準，建筑使用功能由收購用房（工業(yè)建筑）更改為辦公樓，改造后建筑分類(lèi)為消防高度不超過(guò)24米的多層公共建筑（地上二層/地下一層）。該改造設計按現行標準進(jìn)行設計審查，經(jīng)審查，存在疏散門(mén)凈高不足2.1米；建筑的地下或半地下部分與地上部分共用樓梯間時(shí)，未在首層采用耐火極限不低于2.00小時(shí)的防火隔墻和乙級防火門(mén)將地下或半地下部分與地上部分的連通部位完全分隔等消防問(wèn)題。審查后，對以上問(wèn)題進(jìn)行設計完善修改，包括完善首層樓梯間地上和地下梯段之間的防火構造措施、增加疏散門(mén)的門(mén)洞高度確保凈高不小于2.1米，如圖10和圖11所示。

圖10 原設計樓梯間未在首層防火分隔、疏散門(mén)凈高不足（審查前）

綜上所述，對既有建筑改造設計提出以下建議：一是既有建筑改造的前提條件是既有建筑合規合法并符合政策的要求，在設計工作開(kāi)展之前應進(jìn)行核實(shí)。二是既有建筑改造設計應根據改造類(lèi)型的不同選擇合理的執行規范，確保設計既能結合改造建筑的實(shí)際情況又能保障改造建筑的結構安全性和消防安全性。三是既有建筑改造設計過(guò)程中，需要根據項目實(shí)際情況并結合設計原理特別是消防設計原理進(jìn)行靈活處理，盡可能符合現行規范要求。

既有建筑改造項目作為城市更新的工作重點(diǎn)，情況復雜、類(lèi)型多樣并具有極大的不確定性，給設計工作帶來(lái)較大困難，但既有建筑改造設計是否合理又關(guān)乎人民群眾的生命安全和財產(chǎn)安全。以上為施工圖審查工作中對既有建筑改造項目設計的技術(shù)思考和各地近年來(lái)對既有建筑改造工程設計的相關(guān)規定的技術(shù)總結，旨在為行業(yè)企業(yè)在城市更新項目中更好地做好既有建筑改造設計，確保人民生命財產(chǎn)安全，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，提供思路和參考。